L’attività di vigilanza costituisce uno strumento indispensabile per giungere all’individuazione degli abusi edilizi.

L’art. 27 comma 1 del d.P.R. n. 380/2001 dispone che il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale vigila sull’attività urbanistico-edilizia nel territorio comunale al fine di assicurarne la rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ed alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi.

A seguito dell’accertamento di irregolarità edilizie, l’Amministrazione comunale è obbligata a adottare provvedimenti repressivi.

Infatti, secondo un principio consolidato in giurisprudenza, in materia di esercizio dei poteri sanzionatori, in presenza di un’opera abusiva, l’autorità amministrativa è tenuta ad intervenire affinché sia ripristinato lo stato dei luoghi, non sussistendo alcuna discrezionalità in ordine al provvedere (Cons. Stato, Sez. II, n. 988/2020).

Il D.P.R. n. 380/2001 distingue, ai fini sanzionatori, gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, dagli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, la cui disciplina sanzionatoria si rinviene nell’art. 34 del medesimo D.P.R.

Per gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, è prevista la demolizione delle opere abusive, mentre solo per interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, laddove la demolizione non possa avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, è prevista l’applicazione di una sanzione pecuniaria pari al doppio del costo di produzione della parte dell’opera realizzata in difformità, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

In che cosa consiste la fiscalizzazione dell’abuso?

La c.d. fiscalizzazione edilizia, disciplinata dall’art. 34 d.P.R. n. 380/2001, per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, consiste in una sanzione pecuniaria alternativa rispetto a quella demolitoria.

La facoltà di avvalersi della c.d. fiscalizzazione edilizia può avvenire in presenza di determinati requisiti:

• a) parziale difformità dell’opera realizzata rispetto al permesso di costruire.

Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale “il concetto di parziale difformità presuppone che un determinato intervento costruttivo, pur se contemplato dal titolo autorizzatorio rilasciato dall’autorità amministrativa, venga realizzato secondo modalità diverse da quelle previste e autorizzate a livello progettuale, quando le modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell’opera; mentre si è in presenza di difformità totale del manufatto o di variazioni essenziali, sanzionabili con la demolizione, quando i lavori riguardino un’opera diversa da quella prevista dall’atto di concessione per conformazione, strutturazione, destinazione, ubicazione” (Cons. Stato, Sez. II, 23 ottobre 2020 n. 6432).

Rientrano nel concetto di difformità parziale gli aumenti di cubatura o di superficie di scarsa consistenza, nonché le variazioni relative a parti accessorie che non abbiano specifica rilevanza (Tar Campania, Sentenza, 2931 del 1° giugno 2017).

La giurisprudenza ha chiarito in più occasioni che la parziale difformità dal permesso di costruire, presupposto per dar corso al procedimento ex art. 34 d.P.R. 380/2001, deve essere valutata in relazione al complessivo intervento abusivo realizzato.

Un ostacolo all’applicazione dell’istituto in questione si manifesta qualora l’intervento abusivo venga eseguito su fabbricato ricadente in zona paesaggistica vincolata. Infatti, ai sensi dell’art. 32, comma 3, del d.P.R. 380/2001, gli interventi che configurano variazioni essenziali, se effettuati su immobili sottoposti a vincolo paesaggistico ed ambientale, sono considerati in totale difformità dal permesso di costruire e, dunque, sottoposti sempre a demolizione totale. (Cons. Stato, Sez. VI, 5 gennaio 2022 n. 38).

• b) obiettiva impossibilità di ottemperare all’ordine di demolizione senza pregiudizio per la parte conforme.

La possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria deve essere valutata dall’amministrazione competente nella fase esecutiva del procedimento, successiva e autonoma rispetto a quella di adozione dell’ordine di demolizione. Sul punto la giurisprudenza amministrativa ha chiarito che il privato sanzionato con l’ordine di demolizione non può invocare l’applicazione a suo favore dell’art. 34, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001 se non fornisce, seria e idonea dimostrazione del pregiudizio stesso sulla struttura e sull’utilizzazione del bene residuo. E’ dunque necessario allegare una perizia tecnica asseverata che attesti il pregiudizio alla struttura della parte conforme in caso di ottemperanza al provvedimento di demolizione.

E’ necessaria una specifica istanza da parte del privato?

L’applicazione della sanzione pecuniaria è innescata da un’istanza presentata dall’interessato e non già da una verifica tecnica da parte della P.A. in quanto solo il privato, autore dell’opera e del progetto, è a conoscenza di come esso sia stato eseguito e di quali danni potrebbero verificarsi, in pregiudizio alla parte conforme, a seguito della demolizione (cfr. Tar Campania, Sentenza n. 233/2015).

L’art. 34 d.P.R. n. 380/2001 ha valore eccezionale e derogatorio: non compete all’amministrazione di dover valutare, prima dell’emissione dell’ordine di demolizione dell’abuso, se essa possa essere applicata, incombendo sul privato la dimostrazione della oggettiva impossibilità di ottemperare all’ordine stesso senza pregiudizio per la parte conforme (Cons. Stato, Sez. VI, 3 gennaio 2022 n. 1).

In conclusione, la fiscalizzazione dell’abuso edilizio può essere richiesta solo in caso di interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire e quando l’ottemperanza all’ordine di demolizione non possa avvenire senza pregiudizio della parte conforme.